【徹底解説】栃木県の宅建業免許

勤務先の不動産会社から独立して、自ら開業したい方や、建設業など他の事業に加えて、新たに不動産業を始めたいといった場合には、宅建業の免許を受けなければなりません。

宅建業とは
  1. 宅地や建物を自ら売買や交換を業として行う
  2. 宅地や建物を他人が売買、交換、賃貸する際にその代理や媒介(仲介)を業として行う

「業として行う」というのは、不特定多数を相手に繰り返し継続して取引を行うという意味です。

要するに、不特定多数を相手に、土地・建物の売却、他人所有のマンションを賃貸するといった商売を繰り返し行う場合に宅建業の免許が必要になるということです。

ただし、自己所有の物件を賃貸する、“いわゆる大家さん業”については宅建業の免許は必要ありません。

表で「○」がついている行為を不特定多数に繰り返し行う場合は、宅建業免許が必要になります。

区 分自 己 物 件他人の物件の代理他人の物件の媒介
売買
交換
賃借×(大家業)

宅建業免許の種類

宅建業免許には「知事免許と大臣免許」の2種類があります。初めて免許申請する方は、どちらの免許が必要なのか分からないですよね。
規模が大きい会社は大臣免許ということではありません。知事免許と大臣免許では申請方法も異なりますので間違えのないように、どちらの免許が必要なのかを確認していきましょう。

宅建業免許の種類
・知事免許
・大臣免許

知事免許

1つの都道府県の区域内に事務所を設置する場合

例)栃木県の宇都宮市と日光市に事務所を設けるような場合になります。

大臣免許

2つ以上の都道府県の区域内に事務所を設置して営業する場合

例)栃木県と埼玉県に事務所を設けるような場合

免許の判断に、会社の規模や事務所の数は関係ありません。
事務所が1つの都道府県にあるのか複数の都道府県にあるのかで判断することになります。

知事免許と大臣免許の手数料

知事免許と大臣免許の手続きに必要な手数料は次のとおりです。

知事免許申請手数料 33,000円
大臣免許登録免許税 90,000円

宅建業免許の要件

免許には、「知事免許と大臣免許」がありますがが、免許を取得するためには、いくつかの要件を満たさなければなりません。

ひとつでも欠けてしまうと免許は取れませんので、どういった要件があるのかをひとつずつ確認していきましょう。

宅建業免許の要件
・欠格要件
・専任の宅建士を設置する
・事務所の要件
・政令で定める使用人の常駐
・営業保証金の供託または保証協会への加入

欠格要件(該当すると免許は取得できません)

申請書や事務所の準備が完璧でも、欠格要件に該当する場合は、宅建業免許を取得することはできません。
申請した後で欠格要件に該当することが判明してしまっては目も当てられません。
宅建業免許の取得を考えたら、まずは欠格要件を確認しましょう。

欠格要件
  1. 免許申請書や添付書類に重要な事項についての虚偽の記載があり、重要な事実の記載が欠けている。
  2. 申請者、申請者の法定代理人、役員、または政令使用人等が申請前5年以内に次のいずれかに該当する場合
    • 免許不正取得、情状が特に重い不正不当行為、または業務停止処分違反をして免許を取り消された場合
    • 免許不正取得、情状が特に重い不正不当行為、または業務停止処分違反した疑いがあるとして、免許取消処分の聴聞の公示をされた後、相当の理由なく廃業等の届出を行った場合
      (免許を取り消される前に自ら廃業をして処分を逃れようとした)
    • 禁錮以上の刑または、宅建業法、暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律の規定に違反した。または傷害・現場助勢・暴行・凶器準備集合・脅迫・背任の罪、暴力行為等処罰に関する法律の罪を犯して、罰金の刑に処せられた場合
    • 暴力団の構成員である場合
  3. 申請者、申請者の法定代理人、役員、または政令使用人等が次のいずれかに該当する場合
    • 破産者で復権を得ない場合
    • 建物取引業に関し不正または不誠実な行為をするおそれが明らかな場合
    • 心身の故障により宅地建物取引業を適正に営むことができない場合
    • 事務所に専任の取引士を設置していない場合

事務所に専任の宅建士を置く

宅建業法では、事務所に一定数以上の成年者である専任の宅地建物取引士を設置することを義務付けています。 

「一定数」というのは、一つの事務所に「業務に従事する者」の5名に1名以上の割合です。

「業務に従事する者」というのは、代表者、役員(非常勤の役員を除く)及びすべての従業員等が含まれます。例えば、受付や秘書や運転手などの業務を行う方々も対象になります。

ただし、宅地建物の取引の業務には直接的には関与しないで、一時的に補助するような人は対象外になります。

例えば、30名の社員のうち24名は建設業に従事していて、残りの6名だけが宅建業に従事している場合は、専任の宅地建物取引士は2名必要になります。

専任の宅地建物取引士には、次の2つの要件が求められます。

常勤性事務所に常勤していること
専従性もっぱら宅建業の業務に従事していること

ですから、他の法人の代表取締役や常勤の役員を兼任したり、他の職業に従事していたり、他の個人業を営んでいるような場合は、専任制が認められませんので、専任の宅地建物取引士になることはできません。

専任の宅建士として認められるのか、不安があるようでしたら、早めに行政庁に確認するようにしてください。

免許取得後に専任の宅地建物取引士が不足した場合は、2週間以内に補充等の必要な措置を取らなければなりません。

もし、専任の宅地建物取引士が設置できない場合は、「業務停止処分」や「免許の取り消し処分」や「罰金刑」を受ける可能性があります。
免許を継続していくためにも、日頃から宅建士を育成するなど、リスク管理を心がけることも大切です。

事務所の基準

宅建業の免許制度では、事務所はとても重要です。

事務所の所在地によって「知事免許」と「大臣免許」が決まりますし、宅建業の事務所に該当する場合は、「専任の宅地建物取引士」の設置が必要になります。

詳細は後述しますが、事務所の数によって営業保証金等の供託額も変わってきます。

様々な要件に影響がある事務所ですので、どういった場合に宅建業法での事務所に該当するのかをしっかりと確認する必要があります。

宅建業法では、「事務所とは、本店、支店その他の政令で定めるものをいう。」と定められており、さらに宅地建物取引業法施行令では次のように規定されています。

  • 本店または支店(商人以外の者にあっては、主たる事務所または従たる事務所)
  • 継続的に業務を行うことができる施設を有する場所で、宅地建物取引業に係る契約を締結する権限を有する使用人を置くもの

とはいえ、これだけではさすがに難しいので、運用上の考え方を解説していきます。

本店または支店とは

履歴事項全部証明書(登記簿謄本)に本店または支店として登記されている事務所のことです。

注意が必要なのは、本店では宅建業を営まなくても、支店で宅建業を営む場合は、本店も「事務所」とみなされる点です。つまり、本店にも専任の宅地建物取引士の設置と営業保証金の供託が必要になります。

本店であるからには、宅建業に従事していなくても支店で行う宅建業に対して何らかの関わりを果たしていると考えられるためです。

逆に、支店の場合は登記があっても、宅建業を営まないのであれば「事務所」には当たりませんので、専任の宅地建物取引士の設置も営業保証金の供託も必要ありません。

他の都道府県に事務所がある場合、知事免許か大臣免許かにも影響してきますので、不安な場合は、必ず行政庁に確認してください。

事務所の形態

継続して業務を行うことができる施設で、一般的にも事務所として認識される程度の独立した形態であることが必要で、戸建て住宅やマンション等の集合住宅の一部を事務所として使用したり、一つの事務所を他の法人と使用したり、仮設の建築物を事務所として使用することなどは認められません。

ただし、パーテーションを設置したり、玄関から他の部屋を通らずに事務所に入れるようにするなど、対応次第では事務所として認められることもあります。

事務所として認められるか不安な場合は、平面図等を用意して栃木県県土整備部住宅課に相談することをおすすめします。

または、行政書士にご相談いただくことで要件に合致した事務所であるか確認が可能です(微妙なケースでは行政に確認を取ります)

補足ですが、事務所の電話に“携帯電話”は認められませんので、固定回線用電話にする必要があります。

政令で定める使用人の常駐

政令で定める使用人とは、簡単に言いますと、その事務所の代表者で契約を締結する権限のある責任者のことです。

具体的には、支店などの従たる事務所の支店長や所長など、その事務所における契約権限を委譲された人になりますが、免許申請者である代表取締役が常勤する場合は、政令で定める使用人を置く必要はありません。

政令で定める使用人には次の要件が求められます。

政令で定める使用人の要件
  • 事務所の代表者で契約締結権限があるもの(支店長、営業所長など)
  • 事務所に常勤していること
  • 欠格要件に該当しないこと

免許申請者である代表取締役が宅建業に従事しない場合や、他の法人の代表取締役や役員を兼務している場合、他の兼業事業に業務の比重をおいている。といった場合は、専任制が認められませんので、政令で定める使用人を置かなければなりません。

政令で定める使用人も専任の宅地建物取引士も共に事務所に常勤が必要ですので、雇用の面からも兼務できる方がいることが望ましいですね。

営業保証金の供託または保証協会への加入

宅建業法では、取引が安全に行われるために多くの規制をしていますが、それでもトラブルは発生してしまいます。

トラブルによって債務が生じた場合、あらかじめ国の機関である供託所に「営業保証金」を供託しておくことで、顧客に生じた損害に対する金銭の還付を受けることができます。

このように、トラブルが発生した際にきちんとした対応ができるように、宅建業の営業を開始する前に、「営業保証金」を供託して知事に届け出る必要があります。

営業保証金を供託する場合の金額

区分供託金額
主たる事務所(本店)1,000万円
従たる事務所(支店)500万円(1店につき)

例)本店と支店が2店舗ある場合は、本店(1,000万円)と支店(500万円×2店舗=1,000万円)の合計2,000万円の営業保証金の供託が必要になります。

保証協会に加入する場合の金額

営業保証金は高額なため、代わりに「宅地建物取引業保証協会」へ加入する方法でも営業の開始が認められます。

宅地建物取引業保証協会とは
宅地建物取引業保証協会とは、国土交通大臣から指定を受けた公益社団法人のことです。 保証協会では、宅地建物取引業に関しての苦情の解決、宅建業従事者に対する研修、取り引きによって生じた債権の弁済等の業務を行っています。 営業保証金の供託は必要なく、代わりに「弁済業務保証金分担金」を支払います。

次のどちらかの協会に加入します。

  • (公社)全国宅地建物取引業保証協会(ハトマーク)
  • (公社)不動産保証協会(ウサギマーク)
区分弁済業務保証金分担金
主たる事務所(本店)60万円
従たる事務所(支店)30万円(1店につき)

例えば、支店が2店舗ある場合は、本店(60万円)と支店(30万円×2店舗=60万円)の合計120万円の弁済業務保証金分担金の納付が必要になります。

ここまでは、営業保証金を供託する場合と保証協会に加入する場合の納付額について解説しましたが、ここからは、両者の特徴を見ていきましょう。

営業保証金の供託

トラブルが起きた際に保証する金額を自分で用意するため高額になります(本店が1,000万円、従たる事務所が500万円)。

営業保証金を供託するには多額の資金が必要なので大きなデメリットに感じてしまいますが、いくつかメリットもあります。

【営業保証金を供託するメリット】

  • 保証協会への入会手続きが必要無いので免許の取得が早い
  • 保証協会への会費が不要
  • 廃業後に取り戻せる額が多い(トラブルがなければ全額)

保証協会への加入

集団保証方式なので、加入者が納付した弁済業務保証金分担金(本店で60万円、支店で30万円)をまとめて、弁済業務保証金として供託しますので営業保証金より少ない金額ですみます。

【保証協会入会のメリット】

  • 加入時の費用を抑えられる
  • 各種契約書等を無料で入手できる
  • 法改正や行政からの通達などの情報を入手できる
  • レインズを無料で利用できる
  • 各種研修が充実している

その他にもメリットはありますので、詳細は各協会にご確認ください。

なお、実際にトラブルが発生して供託所から1,000万円の還付があった場合は、宅建業者は保証協会から通知を受けてから2週間以内に1,000万円を還付充当金として納付しなければなりません。弁済業務保証金分担金の納付額は安く済みますが、トラブルに備えて一定の資金を確保しておく必要はあります。

営業保証金の供託と保証協会への入会はどちらを選択しても構いません。ご自身にとってメリットのある方を選択してください。

宅建業免許の新規申請に必要となる書類

綴り順

申請書及び添付書類

書類の概要

法人

個人

免許申請書(第一面)

申請者名等の記入

裏面

免許申請書(第五面)

県収入証紙を貼付

免許申請書(第二面)

取締役、監査役を記載

免許申請書(第三面)

事務所別に記載

免許申請書(第四面)

必要な場合(第三面の続き)

添付書類(4)(第一面)

相談役及び顧問

添付書類(4)(第二面)

100分の5以上の株主又は出資者

添付書類(8)

宅地建物取引業に従事する者の名簿

添付書類(6)

略歴書

身分証明書

本籍地の市区町村発行

10

登記されていないことの証明書

法務局発行

11

誓約書

 

12

専任の宅地建物取引士設置証明書

 

13

宅地建物取引業経歴書

 

14

資産に関する調書

 

15

決算報告書

貸借対照表、損益計算書

16

納税証明書

納税証明書(様式その1)

17

添付書類(5)

事務所を使用する権原に関する書面

18

事務所案内図

 

19

事務所見取図

 

20

事務所の外部及び内部の写真

 

21

登記事項証明書

履歴事項全部証明書

22

住民票抄本

マイナンバー無し

必要に応じて

開始貸借対照表

法人において、申請時に第1期の決算期が到来していない場合に添付

身分証明書は、外国籍の方については添付は不要です。

納税証明書は、法人の場合は法人税の納税証明書、個人事業主の場合は、所得税の納税証明書を直前1カ年のものを添付します。

事務所の写真については、撮り方の指定がありますので、手引きの通りに撮影する必要があります。「こんな感じなら大丈夫だろう」と適当に済ませると、窓口で全く相手にしてもらえない可能性もあります。

宅建業免許の申請先

申請書が作成できたら、いよいよ申請です。
栃木県の宅建業免許申請は、以下の場所になります。

栃木県県土整備部住宅課

〒320-8501 宇都宮市塙田1-1-20 県庁舎本館14階(北東側)


TEL 028-623-2488

保証協会への入会申し込み先

保証協会に入会する場合は、本店の所在地を管轄する支部に入会することになりますので、あらかじめ支部に相談し、必要書類を準備しておいてください。

栃木県宅地建物取引業協会(ハトマーク)

支部名称

所在地

電話番号

管轄市町

県央支部

宇都宮市西一の沢町6番27号

028-634-5788

宇都宮市、上三川町、鹿沼市

日光市、真岡市、芳賀町、茂木町、益子町、市貝町

関東バス・作新学院駒生行き、関東自動車整備前 下車徒歩5分

関東バス・砥上行き・新鹿沼行き、睦町 下車徒歩5分

県南支部

栃木市大宮町2617-15

0282-27-9088

小山市、下野市、野木町、栃木市、壬生町、岩舟町、佐野市、足利市

東武宇都宮線「野州平川駅」下車徒歩12分

東武日光線「新栃木駅」下車徒歩20分

県北支部

那須塩原市上厚崎462-5

0287-62-6677

那須塩原市、大田原市、那須町、矢板市、さくら市、那須烏山市、高根沢町、塩谷町、那珂川町

那須塩原駅から       関東バス・黒磯駅経由、「文化会館前」下車徒歩3分

黒磯駅から 関東バス・那須塩原駅行き、「文化会館前」下車徒歩3分

全日本不動産協会栃木県本部(ウサギマーク)

本部で受付

〒320-0806 宇都宮市中央1丁目9番11号大銀杏ビル7階

TEL 028-666-4554

宅建業免許を取得する場合の流れ

宅建業免許と法人成り

個人事業主として取得した宅建業の免許は法人化の際には引き継ぐことはできませんので、法人化する場合は、新規で申請をし直すことになります。

当然ですが、書類の収集、申請書の作成からやり直すことになりますし、手数料も必要になります。

もし、法人化を予定しているのであれば、初めから法人として免許を取得することを検討してはいかがでしょうか。

法人の名称をつける際には、既にある有名企業と同じ名称にしたり、○○公社や○○協会などの公的機関と勘違いするような紛らわしい名称を使用することは禁止されています。

また、事業目的欄には、「不動産の売買、仲介、賃貸及び管理業」など、宅建業を営む旨の登記が必要になります。

事業目的の内容が不安な場合は、栃木県県土整備部住宅課に確認するか、または宅建業免許に詳しい行政書士に相談・確認してください。

免許を取得したらどんな義務が発生する?

宅建業免許を取得すると、消費者保護の観点から、様々な義務や制限が発生します。

宅地建物取引士資格登録の要件
  1. 取引を誠実に行わなければならない。
  2. 自己が取引の当事者なのか、代理人なのかあるいは媒介なのかといった関与する際の立場を明示しなければならない。
  3. 媒介契約を締結した場合、書面を作成して交付しなければならない。
  4. 契約を締結する前に、宅地建物取引士が重要事項の説明をしなければならない。
  5. 営業保証金の供託、加入している保証協会等に関する説明をしなければならない。
  6. 契約が成立した場合、速やかに書面を交付しなければならない。
  7. 知り得た秘密を守らなければならない。
  8. 従事者に証明書を携帯させ、事務所ごとに従事者名簿を備え、求めがあれば閲覧させなければならない。
  9. 事務所ごとに業務に関する帳簿を備えなければならない。
  10. 事務所等には標識を掲示しなければならない。
  11. 事務所以外で継続的に業務を行う場所等について、届け出なければならない。

いずれも宅建業者であれば守るのは当然のことばかりですよね。
免許を取得した以上は、責任を持って事業を行わなければなりません。

宅建業免許の有効期間と更新の手続き

宅建業の免許の有効期間は5年間です。

免許日の翌日から数えて5年後の免許満了日までです。

免許満了日が日曜・祝日などであっても、満了日をもって免許は失効してしまいます。

引き続き宅建業を営む場合は、免許の有効期間満了日の90日前から30日前までに免許の更新申請をする必要がありますのでご注意ください。

免許の更新を忘れてしまうと、当然ですが免許は失効してしまいます。

免許が失効した後で行政書士に「陳述書や始末書などを用いた例外的な措置があるでしょ?」と質問される方がいらっしゃいますが、残念ながら切れてしまった免許を何らかの手続きで有効なものとすることは一切できません。
免許を取り直すとなると、育ててきた免許番号も(1)の付いた新しい番号に変わってしまうなど、デメリットが大きいです。

そのまま営業を続けると、無免許営業になりますので、宅建業法違反として3年以下の懲役または100万円以下の罰金(併科もあり)が科されます。

もしも更新を忘れてしまった場合は、栃木県であれば「県土整備部住宅課」と「保証協会」へ連絡し、どのような手続きを踏めばよいかを確認するようにしてください。

放置して営業を続けることは絶対にやめてくださいね。

もしものためにも、スマホのスケジュールに登録するなど工夫してみてはいかがでしょうか。

宅建業免許を行政書士に依頼する場合

宅建業の免許を取得するためには、栃木県県土整備部住宅課と保証協会への手続きが必要になりますが、行政書士に依頼する場合は、両方の手続きを並行して行政書士が行います。

(保証協会の手続きに関しては、お客様が保証協会の担当者と面談する必要はございます。)

お客様は、行政書士から依頼される書類等を準備いただくことで、免許の取得まで進められますので、手続きの詳細について調べたりする手間がなくなります。

また、宅建業の免許は他の許認可よりも事務所の要件がとても厳しいため、そのままでは要件を満たせないことがあります。

そういった場合でも、どのようにしたら免許が取得できるかを行政庁と話し合った上で、改善策をご提案させていただきます。

行政書士に依頼することで、面倒な手続きを任せることができ、厳しい案件でも免許を取得できる可能性が高くなります。

  • 免許要件に該当するかをお客様にヒアリングしながら確認
  • 必要書類の収集、役所と打ち合わせ、申請書類の作成等
  • 申請書類の提出
  • 保証協会への入会手続き
  • 免許の取得

栃木県および隣接地域の宅建業免許の申請、および不動産業の立ち上げでお困りでしたら、行政書士たどころ事務所へ一度ご相談ください。栃木県内は出張相談も無料で承っております。

許可申請に関するご相談はお電話・メールにて承っております。また、直接のご相談や出張相談をご希望の方も、フォームからご予約が可能です。

  • お問い合わせは24時間承っておりますが、返信に2営業日ほど頂く場合がございます。「近日中に許可が必要になった」などお急ぎの方は、可能ならお電話にてお問合せください。

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